El tracto sucesivo registral : problemas actuales = Successive tract : current problems

Abstract

Los principios hipotecarios son la base del sistema inmobiliario y, entre ellos, se encuentra el principio de tracto sucesivo, que establece la continuidad de las titularidades intermedias entendiendo que cada título y cada titular tienen un asiento registral. En concreto el art. 20 de la LH manifiesta, que para inscribirse o anotarse títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan, el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.En la actualidad, esta continuidad de titulares provoca diversos problemas, sobre todo, en lo que atañe a la falta de titularidades intermedias a la hora de inscribir un título. Para solucionarlo, nuestro Ordenamiento Jurídico regula un mecanismo extrajudicial para poder subsanar este defecto, ahora regulado por la ley 13/2015 de reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la ley de Catastro Inmobiliario, que ha otorgado esta competencia a los Notarios.Además, el principio del tracto sucesivo se encuentra íntimamente relacionado con el art. 24 de la CE, al tratarse de una garantía para que el titular registral no sufra en el Registro las consecuencias de una indefensión judicial. Incluso, esta garantía se extiende a los colindantes de los bienes o a los terceros poseedores, entre otros posibles afectados por procedimientos en los que pueden no haber participado.Por último, en este trabajo abordo la cuestión de la ejecución judicial sobre bienes hipotecados; en concreto, se analiza el decreto de adjudicación y las manifestaciones que conlleva. Además, se aborda la problemática que conlleva la cancelación de las cargas posteriores y sus excepciones