El justiprecio en fincas rústicas. Análisis y determinación

Abstract

[ES] El trabajo que se expone a continuación aborda el tema del justiprecio, el cual es un componente esencial de la Expropiación Forzosa y una importante garantía jurídica para los ciudadanos. A lo largo del texto, tras un breve análisis de los caracteres esenciales de la figura del justiprecio y de los diferentes tipos de suelo sobre los que procede abonarlo, se pasa a desarrollar, de acuerdo con la normativa vigente, las reglas para su determinación en supuestos de fincas rústicas a través del método de capitalización de rentas. Por otro lado, también se analizan ciertos aspectos determinantes a la hora de calcular el justiprecio, como son el valor de capitalización empleado o las mejoras a abonar. A través del caso práctico planteado, se pueden ver los diferentes pasos que se deben seguir por el ente expropiante, que como se verá, arrojan un resultado próximo a lo que lo que sería el valor medio de mercado de una finca rústica. Para finalizar, se plantean a grandes rasgos algunos supuestos en los que procede abonar una indemnización especial adicional al justiprecio, como serían los casos de expropiaciones que dan lugar al traslado de poblaciones. Con todo lo expuesto, se busca aportar unas nociones claras acerca del concepto de justiprecio y del proceso que se debe seguir para su determinación.

[EN] The work presented here deals with the subject of fair price, which is an essential component of Compulsory Expropriation and an important legal guarantee for citizens. Throughout the text, after a brief analysis of the essential characteristics of the concept of fair price and of the different types of land on which it is payable, the rules for its determination in the case of rural properties are developed in accordance with current legislation, using the method of capitalization of rents. On the other hand, certain determining aspects are also analyzed when it comes to calculating the fair value, such as the capitalization value used or the improvements to be paid. Through the practical case presented, the different steps to be followed by the expropriating body can be observed, which, as will be seen, yield a result close to what would be the average market value of a rural property. To conclude, we will outline some cases in which a special compensation must be paid in addition to the price, such as in the case of expropriations that result in the relocation of towns and villages. With all the above, the aim is to provide clear notions about the concept of compensation and the process to be followed in order to determine it.